บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาอิทธิพลของอัตราส่วนทางการเงินต่อราคาหลักทรัพย์ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เป็นการวิจัยเชิงปริมาณใช้ข้อมูลจากงบการเงินและอัตราส่วนทางการเงินตั้งแต่ไตรมาสที่ 1-4 พ.ศ. 2558-2567 จํานวน200 ตัวอย่าง ผู้วิจัยใช้ข้อมูลประเภททุติยภูมิโดยนําข้อมูลกลุ่มตัวอย่างที่เลือกมาจัดรูปแบบและเรียงลําดับระยะเวลา แหล่งข้อมูลมาจากดัชนีราคาหลักทรัพย์ของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สถิติที่ใช้ในการวิเคราะห์ข้อมูลได้แก่แบบจําลองการวิเคราะห์การถดถอยแบบพหุคูณและวิธีสมการถดถอย ในการวิเคราะห์ข้อมูลผลการวิจัยพบว่าความสัมพันธ์ระหว่างอัตราส่วนทางการเงินทั้ง 5 ประเภทกับราคาหลักทรัพย์ได้แก่ 1) อัตราส่วนทุนหมุนเวียนสามารถอธิบายถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาหลักทรัพย์บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจํากัด(มหาชน) ร้อยละ 69 ที่ระดับความเชื่อมั่นร้อยละ 99 2) อัตราการหมุนเวียนของสินทรัพย์รวมสามารถอธิบายถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาหลักทรัพย์บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์จํากัด(มหาชน) ร้อยละ 66 ที่ระดับความเชื่อมั่นร้อยละ 99 3) อัตราการหมุนเวียนของสินทรัพย์รวมสามารถอธิบายถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาหลักทรัพย์บริษัทเฟรเซอร์สพร็อพเพอร์ตี้(ประเทศไทย) จํากัด(มหาชน) ร้อยละ 15 ที่ระดับความเชื่อมั่นร้อยละ 95 4) อัตราส่วนทุนหมุนเวียนและอัตราการหมุนเวียนของสินทรัพย์รวมสามารถอธิบายถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาหลักทรัพย์บริษัทศุภาลัยจํากัด(มหาชน) ได้ร้อยละ 64 ที่ระดับความเชื่อมั่นร้อยละ 99 และ5) อัตราส่วนทุนหมุนเวียนสามารถอธิบายถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาหลักทรัพย์บริษัทเอพี(ไทยแลนด์) จํากัด(มหาชน) ได้ร้อยละ 90 ที่ระดับความเชื่อมั่นร้อยละ 95

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) เพื่อทราบความเชื่อมโยงระหว่างปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาบ้านจัดสรรของศาสตร์ฮวงจุ้ยและปัจจัยในการพิจารณามูลค่าตลาดบ้านจัดสรร ตามหลักการประเมินราคาทรัพย์สิน ด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (2) เสนอแนะแนวทางการประเมินราคาทรัพย์สินในการคำนึงถึงปัจจัยด้านฮวงจุ้ย กลุ่มตัวอย่าง คือ (1) กลุ่มผู้แทนบริษัทชั้นนำที่รับจัดทำฮวงจุ้ยและผู้เชี่ยวชาญด้านฮวงจุ้ยในอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครที่มีผลงานร่วมการทำงานกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 6 คน โดยการสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้าง (2) กลุ่มผู้ประเมินราคาทรัพย์สิน จำนวนกลุ่มตัวอย่างคิดเป็น 320 คน โดยการเก็บแบบสอบถาม สถิติที่ใช้วิเคราะห์ข้อมูล ได้แก่ ค่าเฉลี่ยและส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน ผลการวิจัย ผลการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญด้านด้านฮวงจุ้ย พบว่า ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาบ้านจัดสรร ได้แก่ปัจจัยด้านสภาพแวดล้อมของโครงการ และปัจจัยด้านองค์ประกอบของบ้านจัดสรร นำไปสู่การจัดทำแบบสอบถามได้ โดยมีผลการสอบถามปัจจัยที่มีผลต่อราคาบ้านจัดสรรโดยผู้ประเมินราคาทรัพย์สินในระดับ มากที่สุด คือ ขนาดเส้นทางในโครงการ ทำเลที่ตั้งของบ้านในโครงการ ขนาดพื้นที่บ้าน และวัสดุก่อสร้างบ้าน และติดตั้งภายในถาวร ซึ่งเป็นปัจจัยที่มีความเกี่ยวข้องกับปัจจัยในการพิจารณามูลค่าตลาดบ้านจัดสรรที่ผู้ประเมินราคาทรัพย์สินพบเห็นทุกครั้ง และสามารถอธิบายที่มาของมูลค่าได้

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาแนวทางการตรวจสอบห้องชุดก่อนรับโอนกรรมสิทธิ์ และสามารถเสนอแนะแนวทางวิธีการตรวจสอบห้องชุดก่อนรับโอนกรรมสิทธิ์ โดยกำหนดกลุ่มตัวอย่างในการวิจัย 2 กลุ่ม คือ กลุ่มตัวอย่างบริษัทที่ให้บริการด้านการตรวจสอบห้องชุด จำนวน 55 บริษัท และกลุ่มตัวอย่างผู้ทรงคุณวุฒิที่มีความเชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบห้องชุด จำนวน 30 คน โดยการใช้วิธีการวิจัยแบบสัมภาษณ์ และเก็บรวบรวมข้อมูลที่ได้จากการสืบค้นหนังสือ ตำรา เอกสาร วารสาร บทความ และงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง ทำการเรียบเรียงข้อมูล วิเคราะห์ผล และสรุปผล จากผลการวิจัยพบว่าการตรวจสอบห้องชุดก่อนรับโอนกรรมสิทธิ์ สามารถแบ่งพื้นที่ในการตรวจสอบห้องชุดได้เป็น 5 พื้นที่ คือ 1) พื้นที่ห้องนั่งเล่น 2) พื้นที่ห้องนอน 3) พื้นที่ห้องน้ำ 4) พื้นที่ห้องครัว และ 5) พื้นที่ระเบียง จากการวิเคราะห์พื้นที่การตรวจสอบแต่ละพื้นที่ พบว่าสามารถแบ่งหมวดงาน และวิธีการตรวจสอบได้ 10 หมวดงาน คือ 1) หมวดงานพื้น ตรวจสอบเรื่องการยวบ ยุบตัว โก่งงอของพื้น และรอยบิ่น หรือรอยแตกร้าว โดยการสังเกตด้วยตาเปล่า และการใช้เครื่องมือหรืออุปกรณ์ 2) หมวดงานผนัง ตรวจเรื่องรอยแตกร้าว และความเรียบร้อยในการทาสี โดยการสังเกตด้วยตาเปล่า การสัมผัสตามพื้นที่ และการใช้เครื่องมือหรืออุปกรณ์ 3) หมวดงานฝ้าเพดาน ตรวจเรื่องระดับของฝ้าเพดาน รอยต่อของฝ้าเพดาน และการรั่วซึม โดยการสังเกตด้วยตาเปล่า และการใช้เครื่องมือหรืออุปกรณ์ 4) หมวดงานประตู ตรวจเรื่องรอยบิ่นหรือรอยแตกร้าว งานทาสี และการใช้งาน โดยการสังเกตด้วยตาเปล่า การสัมผัสตามพื้นที่ และการใช้เครื่องมือหรืออุปกรณ์ 5) หมวดงานหน้าต่าง ตรวจเรื่องการติดตั้ง และการรั่วซึม โดยการสังเกตด้วยตาเปล่า และการใช้เครื่องมือหรืออุปกรณ์ 6) หมวดงานระบบ ตรวจเรื่องระบบไฟฟ้า ระบบประปา และระบบระบายน้ำทิ้ง โดยการสังเกตด้วยตาเปล่า การทดสอบการใช้งาน และการใช้เครื่องมือหรืออุปกรณ์ 7) หมวดงานบัวเชิงผนัง ตรวจเรื่องรอยต่อของบัวเชิงผนัง งานทาสี และรอยด่าง โดยการสังเกตด้วยตาเปล่า 8) หมวดงานช่องเปิด หรือช่องระบายอากาศ ตรวจสอบโดยการทดสอบการใช้งาน 9) หมวดงานสุขภัณฑ์ ตรวจเรื่องความเรียบร้อยในการติดตั้ง และการใช้งาน โดยการสังเกตด้วยตาเปล่า และการทดสอบการใช้งาน และ 10) หมวดงานเฟอร์นิเจอร์ และเคาน์เตอร์ครัว ตรวจเรื่องความเรียบร้อยในการติดตั้ง และการใช้งาน โดยการสังเกตด้วยตาเปล่า และการทดสอบการใช้งาน

การประเมินราคาทรัพย์สินเป็นวิชาชีพที่มีความสำคัญเป็นอย่างมาก เนื่องจากมีความเกี่ยวข้องกับทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจ ทั้งภาคประชาชน เอกชน และรัฐบาล โดยเฉพาะสถาบันทางการเงินและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยขั้นตอนการประเมินราคาทรัพย์สิน จะเป็นการให้ความเห็นในด้านมูลค่าของทรัพย์สิน โดยนักประเมินราคาทรัพย์สิน ตามหลักกระบวนการประเมินราคาทรัพย์สิน และมาตรฐานและจรรยาบรรณของวิชาชีพ เป็นไปตามหลักวิชาการและแนวทางการประเมินราคาทรัพย์สินโดยสากล ดังนั้นนักประเมินราคาทรัพย์สินจึงมีบทบาทสำคัญและมีความจำเป็นต่อระบบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาก โดยงานวิจัยนี้จัดทำขึ้นเพื่อมุ่งหวังที่จะได้ทราบถึงกระบวนการประเมินราคาทรัพย์สิน ภาระงาน ความรู้ และความสามารถของนักประเมินราคาทรัพย์สินต่อกระบวนการประเมินราคาทรัพย์สิน เพื่อนำไปสู่ข้อเสนอแนะแนวทางการพัฒนาหลักสูตรการประเมินราคาทรัพย์สิน และหลักสูตรที่เกี่ยวข้อง และเป็นไปตามความต้องการของบริษัทเอกชน ผลการศึกษาจากการสัมภาษณ์บริษัทที่มีความเกี่ยวข้องกับการประเมินราคาทรัพย์สิน จำนวน 10 บริษัท และจากแบบสอบถามนักประเมินราคาทรัพย์สิน จำนวน 315 คน พบว่าวิชาชีพการประเมินราคาทรัพย์สิน เป็นวิชาชีพที่ต้องใช้ความรู้ และความสามารถเฉพาะทางในการประเมินราคาทรัพย์สิน ซึ่งจะเกี่ยวข้องกับกระบวนการประเมินราคาทรัพย์สิน ทั้งหมด 7 ขั้นตอน อันเป็นปัจจัยสำคัญในการวิเคราะห์เพื่อระบุความรู้ และความสามารถในการปฏิบัติงานการประเมินราคาทรัพย์สินของนักประเมินราคาทรัพย์สิน จากการวิจัยพบว่านักประเมินราคาทรัพย์สินในแต่ละตำแหน่งงานต้องมีความรู้ และความสามารถในการปฏิบัติงานฯ เหมือนกัน โดยความแตกต่างกันของตำแหน่งงาน คือ ความเชี่ยวชาญในความรู้ และความสามารถต่อการปฏิบัติงานฯ ทั้งนี้ผู้วิจัยสามารถสรุปได้ว่าความเชี่ยวชาญในความรู้ และความสามารถมาจาก “ประสบการณ์” ทำงานทางด้านการประเมินราคาทรัพย์สิน โดยนักประเมินราคาทรัพย์สิน ที่มีประสบการณ์ในการทำงาน ต่ำกว่า 1 ปี หรือ 1-2 ปี เป็นนักประเมินราคาทรัพย์สินที่พึ่งจะจบการศึกษา ทั้งสาขาที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาทรัพย์สิน หรือเกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตามมาตรฐานจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินราคาทรัพย์สิน กำหนดให้ผู้ที่สามารถปฏิบัติงานในวิชาชีพนี้ได้ จะต้องมีคุณวุฒิการศึกษา ความรู้ความสามารถ ความชำนาญ ประสบการณ์ทางวิชาชีพ และมีความรู้ความสามารถเพียงพอต่อการประเมินราคาทรัพย์สิน จากการสรุปผลพบว่านักประเมินราคาทรัพย์สินที่มีประสบการณ์ในการทำงาน ต่ำกว่า 1 ปี หรือ 1-2 ปี ยังไม่สามารถปฏิบัติงานได้ครบทั้ง 7 ขั้นตอนตามที่มาตรฐานจรรยาบรรณวิชาชีพกำหนดไว้ และนักประเมินราคาทรัพย์สิน ที่มีประสบการณ์ในการทำงานมากกว่า 10 ปีขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่จะดำรงตำแหน่งผู้บริหาร ผู้จัดการ และผู้อำนวยการ มีหน้าที่ตรวจความเรียบร้อยของเล่มรายงานการประเมินราคาทรัพย์สิน วางแผนการทำงาน การบริหารงานองค์กร เป็นต้น จึงไม่มีโอกาสได้ปฏิบัติงานตามกระบวนการประเมินราคาทรัพย์สิน แต่อย่างไรก็ตามมาตรฐานจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินราคาทรัพย์สิน กำหนดให้นักประเมินราคาทรัพย์สินต้องหมั่นศึกษา และเข้าร่วมโครงการฝึกอบรมทางวิชาชีพอย่างสม่ำเสมอ เพื่อพัฒนาและเพิ่มพูนความรู้ทางวิชาชีพ และความรู้ในสาขาวิชาชีพที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งเพื่อพัฒนาคุณภาพของงานบริการให้ได้มาตรฐานตลอดเวลา ข้อเสนอแนะ บริษัทควรมีการจัดการอบรม หรือสนับสนุนให้นักประเมินราคาทรัพย์สิน เข้าร่วมการอบรมทางวิชาชีพเพื่อเป็นการพัฒนาความรู้ และส่งเสริมความสามารถในการปฏิบัติงานการประเมินราคาทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความรู้และความสามารถที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนที่ 5 เรื่อง การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน สถาบันการศึกษาที่มีการเรียนการสอนด้านการประเมินราคาทรัพย์สิน หรือด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรเน้นให้นักศึกษามีการฝึกปฏิบัติงานมากขึ้น เพื่อให้นักศึกษาสามารถนำทฤษฎี มาประยุกต์ใช้ในกระบวนการประเมินราคาทรัพย์สิน ทั้ง 7 ขั้นตอน การจัดหลักสูตรการอบรมระยะสั้น ของสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือหน่วยงานเอกชนอื่นๆ ในการจัดอบรมด้านการประเมินราคาทรัพย์สิน ควรมีการแบ่งเกณฑ์ระดับประสบการณ์ของนักประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อง่ายต่อการเรียนรู้